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他们在青岛做了个美国加州浪漫主义的TOD综合体——融信西发·海月星湾
时间:2019.07.18 | 来源:

融信,近几年加足马力,表现极为抢眼。在2018年,融信超额完成了1200亿元的目标销售额,成功跻身千亿阵营。


这个致力于成为一个快增长的高品质地产开发商,在住宅开发领域交出了世纪系等收获市场好评的作品。凭借规模和综合实力的不断提升,在房地产进入下半场的当下,融信也积极涉足城市综合体、TOD、文旅地产等特色开发模式,转型成为城市配套服务商。


位于青岛西海岸的海月星湾,紧邻灵山湾,总建筑体量约41万平方米,开发规模涵盖:住宅、办公、商业、Loft公寓。项目体量之大,业态复合度之高,是融信在青岛的首个TOD城市综合体项目。


城市综合体的开发与传统的住宅开发是水平不同的两个体系,尤其是轨道交通综合体项目不仅考验开发商的资本实力,也是其综合开发能力的体现。

海月星湾效果图


01

TOD开发是引领新兴区域发展的助推器

1、TOD模式在中国的演变


TOD,“Transit-Oriented Development”的首字母缩写,指的是“以公共交通为导向的发展模式”。


TOD模式的提出是基于美国城市严重郊区化发展,城市中心地区衰落的大背景,致力于轨道交通站点周边土地资源的高效化、高密度土地混合化利用以及步行形式的规划发展。


美国早期TOD模式的概念包含以下几个要点:


  • 公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线。

  • 以公交站点为中心、以400-800米(5-10分钟步行路程)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区,半径的形态并非正圆,而由步行可达边界决定。

  • 核心区是商业、办公等复合行为的高频发生区域,使公共空间成为人们活动的中心

  • 在目的地之间提供便捷、直接的联系通道,打造适于步行的道路网络,营造适合行人心理感受的街道空间。

  • 提供多种价格、密度的住宅类型。

  • 保护生态区、滨水区及高质量的开敞空间。


TOD发展模式引入中国后,面临的却是迥异的发展环境、土地制度及居民通勤习惯,因此TOD在中国的发展,更多的是对标香港、东京、新加坡等一些亚洲发达地区,其根本目的是不仅满足不同出行目的人群的需要,也能释放更多社会、经济及环境效益


2、东京规模最大的TOD项目——涩谷站


涩谷站汇集了4家轨道公司的9条线路,每天的换乘人数超过300万人次,是日本仅次于新宿站的第二大交通枢纽,也是世界上日均换乘人数排名第二的巨型交通枢纽。


它是东京首个集商业、办公和公共配套于一体的TOD综合体,由东集电铁、东京地下铁、东宝不动产等共同开发,总建筑面积超过100万方。从2009年至2027年,一共分为三期开发。


涩谷站首个车辆段上盖综合体Mark City成功落地后,涩谷站周边五个地区又分别启动单独的更新项目,分别为涩谷HIKARIE、涩谷站车站街区、道玄坂街区的东极道玄坂大厦、涩谷站南街区、涩谷站樱丘口街区。


涩谷站规划示意图


这几个节点围绕涩谷站各自承担了办公、商业、住宅、城市公共休闲空间等不同功能。


涩谷站剖面图


这个耗时久、规模大的TOD项目是实现轨道交通等城市基础设施与城市功能的一体化融合典范。将轨道交通、商业及其它城市功能融合,在涩谷站步行圈内,聚集商业、文化、娱乐、办公等各种城市功能,顺畅的人行流线组织可以使人气不被隔断,大幅提升城市土地价值的同时带动了核心影响区的发展。对国内TOD的开发具有很好的示范性作用。


3、TOD在国内的发展模式


从目前全国城市轨道交通TOD开发来看,越来越多的房地产企业与交通企业形成合力,诸如万科、龙湖、华润、绿地等,纷纷进入进入城市轨道交通车辆基地上盖开发的领域。从目前开发现状来看,中国的TOD项目有两大类型:


通过站节点开发


这类TOD项目所处的站点是通过站,设计相对简单。早期的“地铁+物业”都是此类模式。这类项目一般是利用地铁站稳定、强大且固定的客流转化为购买力,促进地铁上盖商业。比如龙湖最早期的TOD商业重庆龙湖北城天街。


交通枢纽节点开发


这类TOD项目通常位于地铁、高铁、轻轨等多条轨汇流处,换乘复杂,客流量巨大。这类项目设计相对复杂,开发商往往需要参与到前期站台的规划策划中,通过交通资源整合,设计合理人流动线疏导,并相应规划项目各业态


而这一类项目也往往拥有住宅、办公、交通、商业等复合型业态,形成一个城市中心节点或副中心节点,促进区域经济的发展。只有资金实力强劲、开发经验丰富、善于资产运营的房企,才能能力操盘这类TOD项目。目前国内涉足此类的几乎都是龙湖、万科、绿地、招商蛇口等头部房企。


比较典型案例有重庆龙湖光年项目。这是全国首个高铁TOD项目。项目借鉴了东京等城市思路,整个站点地下分7层设计,实现高铁、地铁、公交、出租车等多种交通工具零换乘。站点外集工作、商业、文化、教育、居住、等核心资源于一体,将成为重庆对外门户及城际消费目的地。


重庆龙湖光年


另一个TOD典范是上海万科天空之城,项目结合了日本二子玉川站的“微缩城市”模式并吸收美国高线公园的精髓,规划了一条步行天桥,串联项目各各业态,实现立体步行系统,提升交通效率,增加商业活力。


万科“天空之城”


02

百年青岛迎来轨交大时代

1、青岛是中国第一个提出建设地铁的城市


青岛城市化的发展与中国近现代历史有着密切的联系。在德占的17年里,先后建设港口、铁路等对外交通设施和城市道路体系,服务于殖民统治的需要,但也无形中奠定了百年青岛城市发展的基础。


1933年,青岛市政府开始制定新城市规划。历时两年,大青岛都市计划基本完成。这是第一个由中国人自己规划的大青岛城市规划。在做规划之前,青岛政府考察世界各大都市的发展经验,推算人口超过100万人,即需要发展地铁交通。而青岛未来人口增加,决不会在百万以下。


规划据此对地铁网布局做了采用从市中心向四处放射,互相环绕的8字形。总里程42KM,以在市中心区为地下线,市中心区之外为高架线的设计。青岛因此成为中国最早提出建设地铁的城市。


由于历史的原因,当时先进的规划并未实施。将近一百年以后,青岛终于迎来了轨交大发展时代。


2、青岛经济中心西移


2001年,青岛市确立了挺进西海岸的战略,青岛港的重心开始向西海岸的前湾港迁移。


2011年,连接青岛东西两岸的胶州湾隧道通车,两岸通行时间缩短为不到10分钟,青岛的区域一体化水平大幅提升。


2014年,青岛西海岸新区成立。新区融合了原黄岛区和胶南市全域,陆域占地2127平方公里,相当于一个深圳、两个香港、三个新加坡。


西海岸新区


同年,青岛地铁13号线建设批复。轨道所至,繁华所向。城市轨道交通,是一座城市大繁荣的开始,是深化城市空间发展战略的重要支撑,对于改善交通环境、引领城市发展、提高核心竞争力意义重大。此后,青岛西海岸的发展步入了快车道。


2016年,青岛西海岸新区GDP在18个国家级新区中位居第三,仅次于上海浦东新区和天津滨海新区。


截至2018年,西海岸新区累计引进产业项目1300多个,总投资超过1.2万亿元,其中百亿级的大项目达到33个。目前,青岛市10条千亿级产业链中,青岛西海岸新区拥有8条。


3、轨道交通贯穿全区,TOD势在必行


根据最新规划,到2035年前,西海岸新区要建9条地铁,人口将达到410万。在产业、资金和人才方面,已经形成一个聚集效应。“5年再造一个新青岛”,指日可待。


其中,作为贯穿整个西海岸的轨交大动脉13号线在去年底正式开通。该线路全长70 km,全部位于青岛西海岸新区,采用高架、地下和地面相结合的敷设方式,起于经济技术开发区的嘉陵江路站,经由经济技术开发区、灵山湾影视文化产业区、新区中心区、古镇口军民融合创新示范区、董家口经济区,终于董家口火车站。



轨道交通,足够的人流与消费群体都是TOD项目的基础。西海岸新区在面临着核心区域价值增高,人口密度变大的同时,也迎来了TOD项目发展的黄金时机。


4、青岛TOD开发现状


TOD理念在青岛于2016年首次落地,目前主要有三种开发模式:


以交通运营集团为主导


这类项目主要由青岛地铁集团主导,联合开发商,开启“地铁+物业”的地铁站上盖项目。地铁集团通过与开发商股权合作,实现三级收益,即一级土地出让收益返还、二级开发收益分配、三级自持物业经营,这些收益可以部分解决地铁后续建设资金和运营难题,实现轨道交通可持续发展。这类项目有青铁华润城和地铁1号线贵州路5号项目。


以开发商为主导


这类项目由开发商介入,选址依托多条地铁交汇及周边立体交通网,联合周边城市资源配套,打造大型TOD城市综合体。这类项目凭借开发商雄厚资金以及综合开发实力,汇集多业态、全配套,结合周边地块定位,或定位商业、或定位文旅等等,构筑全新城市CBD,助力区域经济发展和区域能级提升。龙湖光年、融信海月星湾等等均为此类项目。


TOD+产业导入


这是在TOD模式基础上的进一步践行土地节约集约利用、强化土地复合功能的理念。在原有轨道交通站点综合开发的基础上,结合区域特色有针对性地融入产业开发,进一步突出轨道交通与产业集群对区域发展的带动作用。


青岛地铁集团与西海岸新区、即墨区、城阳区规划并推动实施了西海岸智慧小镇项目、即墨城轨配套基地项目与城阳地铁创新产业园项目。这几个项目都是TOD与轨道交通产业链深度融入。


03

海景、文化产业、交通大动脉——海月星湾的核心区位价值

融信海月星湾位于位于滨海大道以南,华山西路以东,项目地块成熟、优异且稀缺。


天然海岸景观资源


滨海大道是西海岸新区海岸线上的一条重要道路,是山东省唯一一条景观滨海大道,堪比厦门环岛路。海月星湾作为滨海大道以南最后一块住宅用地,北高南低的地势使其近海不临海,最大限度地享有海岸景观。


海月星湾地理区位图


西海湾新区重点产业


海月星湾位于灵山湾影视文化产业园的核心位置,是灵山湾区域重要组成部分。在青岛迈向国际湾区都会的历史进程中,青岛经济结构从制造业、重工业向现代服务业动能转换。灵山湾影视文化产业区作为西海岸新区十大功能区之一,短短几年间,东方影都、中国数都、灵山湾景区引擎项目纷纷落户,影视、科技、旅游三大产业形成聚变态势。


“流浪地球”于2017年在青岛东方影视产业园拍摄


地铁交汇处,交通潜力巨大


海月星湾位于西海岸新区交通大动脉处。地铁13号线和6号线(规划中)在此交汇,站点设于项目附近。地铁的通达缩短了海月星湾与青岛西站之间的通行时间。青盐、青连线的开通更是将北京城市群、上海城市群与西海岸新区的距离缩短成3小时旅游休闲圈。项目北侧即是朝阳山隧道,接驳2号疏港高速、青兰高速和沈海高速,驱车半小时可达胶东机场。


地块区位价值之高,融信亦担起助力西海岸提升城市能级的使命。在对整体地块做了详尽的价值梳理后,融信决定在此打造一个具有加州度假生活方式的TOD城市综合体。


成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签;是一个城市标志性建筑;是一个城市商业价值最大化的具体体现;是一个城市经济发展的带动者。


可以预见海月星湾的建成将为西海岸西区带来:


  • 融合商业、商务、住宅、交通、提升西海岸新区城市效益最大化,带动项目地块的价值提升。


  • 注重西海岸地域文化底蕴的植入,提取海岛度假元素注入进规划设计,代表西海岸区域的个性形象,具有地标建筑的禀赋。


  • 加快西海岸商业升级换代,在运营过程中会极大地彰显商业形态的价值魅力。


  • 助力西海岸新区文化旅游产业,让海滨度假生活更美好。


  • 支持西海岸新区未来城市公共交通体系完整性,缓解城市交通压力。


04

海月星湾的规划与设计

城市综合体是城市功能的载体,对于规划、设计、运营等专业性要求相当高,再加上地铁上盖,与交通枢纽如何结合,动线如何设计,这些对于传统开发商来说都是“难啃的骨头”,融信是如何做的?


1、“城市缝合”规划设计理念


我们来看项目平面示意图。



海月星湾被主干道滨海大道和辛屯山路围合。北接地铁站和海信大厦总部;东面与城市绿化带文旅发展轴连成片;西侧是社区;南面是海滩。


海月星湾的“城市缝合”规划不仅是连接城市空间的交通线,更是缝合、过渡不同领域的空间形式。它包含两个层面:


其一,在板块规划上与城市各功能形成无缝连接。具体表现为项目针对周边不同的业态,分别作出呼应,在几个地块之间自然过渡。


北面打造5A级写字楼,与海信商务总部互动形成新的商务地标区;下沉式广场与地下商业街直接与地铁站接驳,形成TOD;东侧写字楼底商与城市绿化结合形成活力时尚的商务街区,共同打造城市文化旅游发展轴;南面的Block型商业街区,以小尺度、开放性、宜步行为主,与海滩相呼应,营造尺度宜人的度假生活感;西侧住宅,与社区相呼应,营造安静宜人的宜居组团住宅社区。


效果图


其二,在空间形式上设计为“打开”的态势,与周围环境相融合。“打开”意味着场地没有物理边界,除了住宅部分围合外,其他建筑的设计都直接与周围环境进行对话,与整个城市分享空间。


2、TOD的打造


TOD项目在具体落地实施过程中,除了建设周期长、专业性要求高等门槛外,最主要的难点是:


  • 动线的设计。交通枢纽功能需要安全快速地运送和疏散人口,而城市综合体则是要求吸引人流、物流促进物业经营。两者叠加后,所带来的空间开放与运营安全的关系、车流人流引导、以及物业分期开发与公共交通连续运营的关系,都需要前期进行科学合理的设计。


  • 复合业态的综合体设计开发。办公楼、商场、住宅、酒店等配套如何综合发展,功能相互配合,并与车站实现无缝连接,有效利用空间不仅使土地高效利用,同时为人们打造社交场景空间,这也同样需要各部门专业人士进行协同规划。


在海月星湾项目中,融信以“人”为出发点,构建地上地下一体化的立体商业空间,营造多场景化的体验空间,打造优质高效的TOD式生活。消费者可以实现碎片化时间的高效利用,上班到居住的沿途即可解决购物、休闲的生活需求,第三空间完美的融合于第一空间和第二空间之中。那么融信具体是如何做的?


示意图


打造入口广场


项目北侧转角是滨海大道和辛屯山路交汇处,这个转角承接来自东部城市景观轴、北部海信总部商务以及来自地铁站的人流。融信在这里打造下沉广场,形成更大的入口广场,承接来自四面八方的人流,同时又将内部精彩的商业对外做出展示


意图


入口广场的设置相当于一个集散广场,一个“缓冲区”,它的意义不仅在于使来自四面八方的人流汇集再疏散,同时也创造了一个都市活力新空间,交通换乘被融入进“以人为本”的空间中。


复合城市交通枢纽


从地铁站出入口、地下通道、地下商业街、下沉广场连接滨海大道两侧,从地下到地上,融信在这里打造“立体式”商业,多变的层次空间给人不同的空间感受。


这个区域就像一个高效运转的“微城市”,具有极强功能性,又是令人充满期待的场所;它是人们城市生活的载体,让人们通过一站式高效丰富的换乘体验,流连于商业购物、休闲社交、智能化出行之间;同时,它也是公交服务、城市机能、开发收益的集约一体化交通枢纽。


海月星湾商业示意图


3、营造加州式度假生活,助力西海岸旅游产业


西海岸新区大力开发旅游业


青岛西海岸有着长达282公里的海岸线、83平方公里的滩涂、21座岛屿以及23个自然港湾,享有“黄金岸线”的美誉,是世界旅游组织公认的“中国北方最具开发潜力的旅游度假地之一”。


西海岸新区将旅游业作为主导产业,近年来建成国际一流的大型文化设施,形成了“影视之都”、“音乐之岛”、“啤酒之城”、“会展之滨”四张靓丽城市名片。2018年全年共接待国内外游客2530万人次,实现旅游业总收入267.8亿元,同比分别增长14.3%和22.3%。 


融信提取海岛、海浪的符号打造浪漫主义梦想空间


从“海月星湾”的案名,可见融信为了呼应西海岸的城市气质,赋予项目浪漫主义的元素。设计师从同为北纬36度的美国加州汲取灵感,在北中国打造加州度假生活方式。


效果图


在项目中,融信通过提取与海有关的元素植入进项目中,从意向上呼应西海岸文旅的业态。


首先,综合体各业态的布局如同海岛般镶嵌在流动的海岸线上,展开不同的生活场景。其中,项目东侧与辛屯山路一侧的中央公共绿轴的商业街, 互动呼应形成精彩的商办互动的文化旅游轴。


其次,在住宅立面设计提取了帆船的意向,旨在打造加州式的海边风情。


立面效果图


在户型的设计上,打造最大面宽约9.6米的南向超大景观阳台,尽大可能享受海滩美景。


在景观园林的设计上,利用北高南低的坡地差,打造台地景观多场景的坡地园林设计,在细节中呈现品质,生活空间因公共设施的建设而变得丰富多彩起来。


景观园林效果图



从住宅、综合体再到TOD,融信在升级进阶的道路上稳扎稳打,“海月星湾”可谓是融信厚积薄发之作。项目未来将复合多条轨交,在操作这样的项目时,不仅需要规划空间连接,更需设计内容之间的连接,具备打造多个复合业态空间的能力,为人们创造多场景的体验。


海月星湾的成功给融信积累了丰富的TOD项目打造经验,形成特有的一套方法论,这套理念定将复制到融信其他项目中。最后,我们为融信打造TOD项目的手法做一个总结:


1、设计“交通核”。通过竖向交通,把地铁站口、城市走廊(城市广场)出入口、综合体出入口串联成为一体,集约化利用土地。设计TOD独特的横向交通动线,以下沉式广场/入口广场等城市公共空间,把轨道枢纽与外部城市空间、城市交通相联系。横向竖向交通的连结,实现不同交通方式之间的无缝转乘。


2、打造TOD枢纽综合体。以轨道交通枢纽为导向,建立集交通枢纽站、商业购物中心、超甲级写字楼、Loft公寓、高端住宅于一体的城市综合体。打破城市边界,实现交通功能与商业功能、公共建筑与产权建筑的整合,打造人文、生态、高效、活力的生活、工作、休闲城市社区。


中国正在走向大规模的轨道交通时代,根据中国城市轨道交通协会数据,截至2018年底,中国大陆地区共有35个城市开通城市轨道交通运营线路185条,运营线路总长度5761.4公里。理论上每一条地铁都可能出现一个或多个TOD项目,可以预见TOD项目必然像雨后春笋在中国爆发。掌握TOD开发能力成为了房企下半场转型的关键。




参考资料:


《西海岸新区综合交通规划(2017-2035年)》公示

《营造·动与静:打造以人为本的TOD公共空间》 世界资源研究所

《青岛地铁历史》 维基百科

《涩谷站中心地区都市计划的概要》 涩谷站网站

《站城一体开发——新一代公共交通指向性城市建设》中国建筑工业出版社


部分图片来源于网络


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